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交易 花900多万买二手房，却被卖家占用了户口和学位？

交易 二手房 厦门


交易 花900多万买二手房，却被卖家占用了户口和学位？
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交易 花900多万买二手房，却被卖家占用了户口和学位？
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交易 花900多万买二手房，却被卖家占用了户口和学位？

花了九百多万的房子 。
想不到刚签完买卖合同 。
但是卖主已经迁入了户口 。
拿到了学位！
【交易|花900多万买二手房，却被卖家占用了户口和学位？】对于此事 ， 双方都有争议！
900多万买房 ， 学位为卖方所占 。
2010年4月 ， 杨某经房产中介介绍 ， 决定在福建省厦门市购买一套房产 。 4月13日 ， 杨某与陈某某签定销售合同 ， 总价940万元 ， 定金150万元 。 但因为房屋内有违建 ， 被限制交易 ， 所以双方同意先支付20万定金 ， 等交易限制解除后再支付130万 。
签约的第二天 ， 市教育局发布了听证公告 ， 这套房很有可能被划入厦门市重点小学的招生范围 。 卖方陈某某得知后 ， 杨某表示不会反悔 。 之后 ， 杨某多次催促陈某某解除交易限制 。 5月16日 ， 市教育局正式宣布该房产位于厦门市一所重点小学的招生区域 。
截至2020年8月中旬 ， 房屋交易一直被解除 ， 在准备贷款的前一天 ， 杨某接到中介电话 ， 称陈某某已将自己和儿子的户口迁入 ， 并使用了重点小学的学位 。 杨某表示 ， 自己始料未及 ， 第二天赶到房间 ， 发现对方在里面办了一个午托班 。
因双方协商未果 ， 杨某向法
院起诉要求过户 ， 但房产总价应减少80万元 ， 并要求陈某某支付40万元违约赔偿 。
获得重点小学学位 ，
卖方应赔偿多少？
卖方陈某某辩称杨某购买房屋并非为了孩子上学 ， 并没有这么大的损失 ， 主要原因有以下几个原因：杨某的孩子已经在思明区入学 ， 不符合转学条件；二是双方要求增加协议 ， 允许将房屋转售给亲戚或朋友；三是在8月中下旬 ， 已经过各小学招生报名、转学申请的时限 ， 双方仍在对接交易 。
陈某某也表示 ， 在签合同时 ， 他曾说自己的孩子马上就要上小学了 ， 如果是这所重点小学的学位 ， 自己用 。 陈某某认为 ， 房子的交易价格是每平方米七万多元 ， 如果确定在厦门某重点小学的招生范围内 ， 价格还会更高 。
不动产中介机构工作人员到庭后表示 ， 根据之前派位的小学房产 ， 每平方米单价超过7万元符合市场行情 ， 如果是空户可读 ， 每平方米小学的价格是9万多元 。 如果房屋使用学位名额 ， 成交价格必然会受到影响 。
法院还委托鉴定人评估学位房在没有使用和使用两种状态下的市场差价 。 专家认为 ， 这一鉴定事项难以准确量化、退回鉴定 。
由法院裁决 。
总资产减少37.6万元 。
法院审理认为 ， 签约时 ， 陈某某及其孩子的户口没有迁入 ， 学位也没有被占用 ， 根据双方合同和交易习惯 ， 应认定双方约定的交易标的为户口和学位未占用的房屋 ， 购房总价是户口和学位未占用的 。 合同签订期间 ， 陈某某迁入户口 ， 取得学位 ， 按照现行入学政策 ， 房屋6年内不再享有学位权益 ， 客观上造成了贬损市场价值 。 在执行合同中 ， 陈某某有缺陷 ， 应承担违约责任 。 最终 ， 判决双方销售合同价款减少37.6万元 ， 陈某某赔偿杨某定金占用的利息 。
判决后 ， 双方当事人均服判 ， 判决生效 。 目前 ， 双方正在主动履行判决 ， 杨某先履行支付义务 ， 双方再共同办理贷款、过户手续 。
法官认为 ， 如果鉴定机构无法鉴定 ， 则由法院决定财产损失的价值 。 \"房屋是用来居住的 ， 不是用来炒的\"\"促进教育资源的均衡配置 ， 防止学区房炒作的价值导向 ， 应排除市场上局部过热的非理性交易案例 ， 从业人员的不合理价格认知 ， 鼓吹房价的评论报道等因素干扰下 ， 对学区房进行有效救济 ， 对违约方进行充分救济 ， 有效地惩戒违约方 ， 以实际行动进行救济 。 在本案中 ， 原告提出的“学位损失”多达一百二十万元 ， 最后法院酌情判支持30多万元 ， 占房屋总价的4% 。
基于理性购房 ， 法官提示 ，
建议采取下列措施以避免学位占用风险：
#1.
买卖双方及配偶须持户口簿 ， 以确认交易房的落户情况 ， 适龄儿童入读时 ， 须进一步核实入学情况 。
#2.
要求卖方书面承诺不占用学位 ， 并在买卖合同中约定违约责任 ， 具体约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等 。

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